近期，我們接到多位物業(yè)同行的咨詢，對(duì)于物業(yè)公司如何制止違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的行為，如何把握尺度，存在疑惑。比如侵占公共樓道、綠地；違章裝修、搭建；隨意停放車(chē)輛等，今天我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)，小區(qū)秩序維護(hù)，究竟如何有所為，有所不為。

首先需明確，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主的房屋、設(shè)施、場(chǎng)地提供服務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告”的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的職責(zé)在于“制止”和“報(bào)告”兩項(xiàng)(對(duì)房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)還有告知義務(wù))。同時(shí)，法律也賦予物業(yè)公司對(duì)業(yè)主違反法律與管理規(guī)約、妨害物業(yè)服務(wù)的行為予以起訴的權(quán)利。那么，物業(yè)公司對(duì)哪些行為應(yīng)當(dāng)制止、報(bào)告乃至起訴呢？我們?cè)嚺e一二說(shuō)明。

不當(dāng)使用公共部位行為

業(yè)主擅自占據(jù)樓道擺放物品，安裝外置晾衣架、連廊放衛(wèi)星接收器等行為，雖然違反管理規(guī)約，但沒(méi)有造成嚴(yán)重后果，物業(yè)公司能當(dāng)場(chǎng)制止的應(yīng)制止，制止不了的應(yīng)發(fā)函并報(bào)告主管部門(mén)。物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利收走業(yè)主物品或強(qiáng)制拆除晾衣架等設(shè)施，一方面沒(méi)有采取此類(lèi)強(qiáng)制措施的權(quán)利，可能構(gòu)成侵權(quán)，另一方面還會(huì)把矛盾焦點(diǎn)引到自己身上，得不償失。對(duì)此類(lèi)行為，物業(yè)公司應(yīng)履行“制止”和“報(bào)告”的義務(wù)。

封露臺(tái)、封陽(yáng)臺(tái)等違章裝飾裝修行為

業(yè)主未經(jīng)規(guī)劃審批擅自封露臺(tái)、封陽(yáng)臺(tái)，需區(qū)別對(duì)待。封露臺(tái)屬于擅自搭建構(gòu)筑物，是嚴(yán)重的違法行為，對(duì)外立面改變較為明顯，須經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。對(duì)于業(yè)主擅自封露臺(tái)行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以制止，而不能引導(dǎo)統(tǒng)一封閉，防止后期因?yàn)闃?gòu)筑物安全事故牽連物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任；制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告主管部門(mén)，行政主管部門(mén)未采取有效措施的，物業(yè)公司可以起訴相關(guān)業(yè)主。對(duì)于封陽(yáng)臺(tái)，目前社會(huì)

公眾大多認(rèn)為是對(duì)專(zhuān)有部分的合理使用，各地立法和執(zhí)法尺度也不一。如當(dāng)?shù)貙?duì)封陽(yáng)臺(tái)行為無(wú)監(jiān)管和處罰措施，管理規(guī)約也沒(méi)有禁止性規(guī)定的，建議物業(yè)公司可以采取必要的引導(dǎo)。

破壞建筑物，侵犯其他業(yè)主權(quán)益行為

業(yè)主擅自在建筑物外墻打孔、私挖地下室等破壞建筑物或者影響建筑物安全的裝修行為，可能導(dǎo)致其他業(yè)主權(quán)益受侵害的，應(yīng)當(dāng)視嚴(yán)重性而定。如擅自在外墻打孔涉及相鄰業(yè)主糾紛，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)居中調(diào)解、勸導(dǎo)，以發(fā)函等方式告知上述行為可能破壞外墻防水、保溫性能的不利后果，并可以要求行為人出具承諾書(shū)，保證不出現(xiàn)滲漏等質(zhì)量問(wèn)題，否則由行為人承擔(dān)全部責(zé)任。對(duì)于私挖地下室等可能導(dǎo)致建筑安全隱患的嚴(yán)重違法行為，必須立即制止，制止無(wú)效的應(yīng)當(dāng)報(bào)告主管部門(mén)；主管部門(mén)未采取有效措施的，應(yīng)起訴業(yè)主要求停止違法行為，恢復(fù)原狀。

物業(yè)公司的權(quán)利，來(lái)自于法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主的授權(quán),雖然法律賦予物業(yè)公司對(duì)業(yè)主某些違法行為予以起訴的權(quán)利，但是，權(quán)力大未必是好事，如果做不到，反而容易遭人詬病。工作中，物業(yè)公司應(yīng)注意有所為、有所不為，依法、依合同提供服務(wù)。